Question 1

사업자 등록하면, 경매 매수인에게 보증금을 청구할 수 있나요?

Accepted Answer

“사업자 등록하여 가맹점을 운영하고 있습니다. 최근 이 건물이 경매가 진행되고 있는데, 경매 매수인에게 보증금 청구할 수 있나요? 계약 당시 근저당이 설정되어 있지는 않았습니다.” 네, 선순위 권리자가 없다면 매수인에게 보증금 청구할 수 있습니다. 상가임대차법 제3조에 따라 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 대항력이 생깁니다. 이에 따라 임차인은 상가건물의 양수인에게도 임차인으로서 대항할 수 있습니다. 한편, 임차인이 경매 매수인에게 임차권으로 대항력을 주장하기 위해서는 임차인이 대항력을 갖출 당시에 ①저당권, 가압류, 가등기 등의 선순위 권리설정이 없고, ②임차인이 대항력을 갖춘 시기가 말소기준권리의 설정일보다 빨라야 합니다. 결론적으로 선순위 권리설정 등의 사유가 없다면, 임차인은 기존 임대차계약 만료일까지 영업할 수 있으며, 만료 시에 경매 매수인에게 보증금을 청구할 수 있습니다.

Question 2

보증금 500만 원, 월세 50만 원이면 최우선변제 받을 수 있나요?

Accepted Answer

“화곡동에서 가맹점을 운영하고 있습니다. 상가건물이 경매될 경우, 보증금 500만 원, 월세 50만 원이면 최우선변제 받을 수 있나요?” 네, 최우선변제 대상에 해당합니다. 최우선변제란, 보증금 및 차임이 일정액의 범위 내에 있는 경우에 임차인이 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자(선순위 권리자 포함)보다 우선하여 변제받을 권리를 의미합니다. 서울의 경우, 환산보증금이 6,500만 원 이하인 임차인은 확정일자 없이 대항력만 갖추어도 상가건물이 경매 또는 공매될 시, 최대 2,200만 원까지 최우선변제를 받을 수 있습니다. 따라서 위 임차인은 환산보증금이 5,500만 원으로 최우선변제 대상에 해당하여, 상가건물이 경매될 경우 선순위 권리자보다도 우선하여 보증금 중 일정액을 변제받을 수 있습니다.

Question 3

확정일자를 받으면, 보증금 안전한가요?

Accepted Answer

“보증금 5천만 원, 월세 100만 원인 상가를 임차하려고 합니다. 등기부등본을 보니 근저당 2억 원이 설정되어 있어서 나중에 보증금을 돌려받지 못할까 걱정됩니다. 확정일자를 받으면 우선변제 받을 수 있다던데, 맞나요?” 네, 확정일자를 받는 경우 우선변제권이 생깁니다. 확정일자란, 임대차계약을 하고 임대차 보증금에 대해 제3자에게 대항력을 갖게 하기 위해 계약 체결일자를 상가건물의 소재지 관할 세무서에서 확인하여 주는 것을 말합니다. 임차인은 건물의 점유와 사업자등록을 통해 대항력을 갖춘 후, 확정일자를 받아 우선변제를 받을 수 있습니다. 이 경우 상가건물이 경매 또는 공매될 시에 임차인은 우선변제권을 행사하여 상가건물의 환가대금에서 후순위 권리자나 그 밖의 채권보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있습니다. 다만, 상가건물의 환가대금보다 선순위 권리자의 채권 금액이 클 때는 보증금 일부 또는 전부를 반환받지 못할 수 있습니다. 결론적으로 근저당권 설정 금액과 임차보증금을 합한 금액이 건물 가격의 90%가 넘는 경우, 임차하는 것을 고려해봐야 하며, 이외에는 건물의 점유와 사업자등록을 신청함으로 대항력을 갖추는 것은 물론, 경매될 때를 대비해 확정일자를 받는 것이 좋습니다.

Question 4

묵시적 갱신 중 계약을 해지하면 권리금 보호받을 수 없나요?

Accepted Answer

“보증금 1천만 원, 월세 2백만 원에 임차 중입니다. 현재 임대차계약은 묵시적 갱신 중이며, 개인 사정으로 더 이상 영업할 수 없게 되어 신규임차인을 구해 임대인에게 주선했습니다. 그런데 임대인이 계약 기간이 아직 많이 남았다고 하면서 신규임대차계약 체결을 거부합니다. 권리금 보호받을 수 없는 건가요?” 아니요, 권리금 회수기회 보호받을 수 있습니다. 환산보증금이 일정 금액(예: 서울 9억)을 넘지 않는 상가 임대차계약의 경우, 묵시적 갱신 중 임차인이 임대인에게 계약해지를 통고하고 3개월이 지나면 해지의 효력이 발생하고, 임차인은 임대인에게 해지를 통고한 날로부터 3개월 후인 계약 종료일까지 신규임차인을 주선함으로써 권리금 회수기회를 보호받을 수 있습니다. 따라서 임차인이 신규임차인을 주선하였음에도 불구하고 임대인이 정당한 사유 없이 신규임대차계약의 체결을 거절한다면, 임차인은 임대인을 상대로 손해배상을 청구할 수 있습니다. 이 경우 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못하며, 임차인의 손해배상청구권은 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 않으면 시효의 완성으로 소멸하게 됩니다.

Question 5

임대인이 권리금회수를 방해하는 경우 어떻게 대응해야 하나요?

Accepted Answer

상가임대차법 제10조의4에 따라 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해할 수 없습니다.임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위 따라서 위의 행위 중 어느 하나에 해당하는 경우, 임차인은 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있습니다. 다만, 임차인이 손해배상을 청구하기 위해서는 임대인이 명도를 요구하는 통지문이나 녹취 또는 증인 등 신규임차인을 주선하여도 계약하지 않았을 것이라는 사실을 입증할 수 있어야 합니다. 이때 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못하며, 임차인의 손해배상청구권은 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 않으면 시효의 완성으로 소멸하게 됩니다. 손해배상액을 입증할 때에는 주변의 비슷한 점포들의 권리금 사례를 수집하거나 해당 점포에 대한 권리금 감정평가를 의뢰할 수 있습니다.

Question 6

10년 만기 후 주인이 들어온다면 권리금 보호를 못 받나요?

Accepted Answer

“상가를 임차한 지 10년이 지나 더 이상 계약갱신을 요구할 수 없게 됐습니다. 임대인이 자기가 직접 상가를 사용한다고 해서 권리금을 배상해 달라고 했는데, 그럴 수 없다고 하네요. 권리금 받을 수 있는 방법 없나요?” 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함하여 10년간 행사할 수 있으며, 이 기간이 지나면 임대인은 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있고, 임대인 본인이 해당 점포를 직접 사용할 수도 있습니다. 다만, 임대인이 상가를 직접 사용한다는 의사를 확실히 밝힘으로써 임차인이 신규임차인을 구할 수 없어 권리금 회수기회를 방해받는다면, 임차인은 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있습니다. 손해배상을 청구하는 경우, 임차인은 임대인이 상가를 직접 사용한다는 내용을 녹취나 기록으로 저장하여 임대인의 권리금회수 방해를 입증해야 합니다. 또한, 손해배상액을 입증하기 위해 주변의 비슷한 점포들의 권리금 사례를 수집하거나 해당 점포에 대한 권리금 감정평가를 의뢰할 수 있습니다.

Question 7

권리금 포기 약정이 유효한 건가요?

Accepted Answer

“임대차계약서에 계약 종료 시 임차인이 권리금을 주장하지 않는다는 특약을 넣었는데, 이 약정 유효한 건가요?” 위 약정은 임차인에게 불리한 것으로서 효력이 없습니다. 상가임대차법 제15조는 이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 규정하고 있으며, 이에 따라 특별한 사정이 있지 않은 한, 임차인의 권리금 포기 약정은 무효입니다. 다만, 임차인의 권리금 포기 약정이 임차인에게 불리하지 않다면 유효할 수도 있습니다. 예를 들면, 권리금을 포기하는 대신 임대료를 주변 시세보다 저렴하게 책정하는 등의 사유를 말합니다. 결론적으로 권리금 포기 약정이 무효에 해당할 경우, 임차인은 임대인을 상대로 직접 권리금을 청구할 수는 없으나, 임대인의 권리금회수 방해행위가 있을 시에는 임대인을 상대로 손해배상을 청구할 수 있습니다. 이때 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못하며, 임차인의 손해배상청구권은 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 않으면 시효의 완성으로 소멸하게 됩니다.

Question 8

원상복구범위에 이전 임차인이 설치한 시설도 포함되나요?

Accepted Answer

“이전 임차인에게 권리금을 주고 가맹점을 인수했습니다. 임대차계약 종료 시에 이전 임차인이 설치한 시설도 제가 철거해야 하나요? 임대인이 마음대로 시설을 철거하고는 철거비용을 제 보증금에서 빼고 주겠다네요. 이래도 되나요?” 원상회복에 관한 별도의 특약이 없는 한 임차인은 원칙적으로 임차인이 개조한 범위 내에서 임대 당시의 상태로 반환하면 됩니다. 원상복구의 범위는 임대차계약 체결 당시 계약의 성립 동기 및 경위, 거래의 관행 등을 종합적으로 고려하여 판단하며, 현 임차인이 이전 임차인의 시설까지 철거한다는 등의 명시적, 묵시적 약정이 있는 특별한 경우가 아니라면, 임차인이 임차받았을 때의 상태가 원상복구의 기준이 됩니다. 한편, 법원은 임대차계약서에 임대차종료 시 임차인의 원상회복의무를 정하고 있고, 그 시설이 임대인에게 불필요한 시설이라면, 이전 임차인이 설치한 것이라고 해도 현 임차인이 철거하여 원상회복할 의무가 있다고 판시한 바 있습니다(대법원 2019. 8. 30. 선고 2017다268142 판결 참조). 결론적으로 임차인은 계약체결 시의 전후 사정, 권리금 거래에 대한 임대인의 인지 및 원상복구에 대한 특약 여부 등을 종합적으로 검토하여 대응하여야 할 것으로 보입니다.

Question 9

임대인이 임대료를 올려서 가맹점 양도가 어려워졌어요. 권리금회수 방해 아닌가요?

Accepted Answer

“보증금 1천만 원, 월세 70만 원에 임차 중입니다. 이번에 가맹점을 양도하게 되어 임대인에게 연락했는데, 임대인이 보증금 2천만 원, 월세 1백만 원으로 임대료를 올린다고 하네요. 이렇게 되면 양도가 어려워집니다. 임대인이 권리금회수 방해하려는 것 아닌가요?” 네, 이는 임대인의 권리금회수 방해로 볼 수 있습니다. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 임대인의 행위는 특별한 사유가 없는 한 임차인의 권리금회수를 방해하는 것으로 볼 수 있습니다. 따라서 이로 인해 임차인이 권리금을 회수하지 못해 손해가 발생했다면, 임차인은 임대인에게 상가임대차법 제10조의4에 따라 손해배상을 청구할 수 있습니다. 임차인이 손해배상을 청구하기 위해서는 주변 임대료 거래 사례들을 모아 객관적으로 비교하는 등 임대인의 임대료 증액요구가 정당하지 않음을 입증해야 하고, 임차인이 임대인의 방해로 받지 못한 권리금에 대한 자료(권리금 계약서 등)를 제시할 수 있어야 합니다. 한편, 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못하며, 임차인의 손해배상청구권은 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 않으면 시효의 완성으로 소멸하게 됩니다.

Question 10

임대인이 신규임차인의 특정 업종을 거부할 수 있나요?

Accepted Answer

“고깃집을 운영하려는 임차인이 있어서 임대인에게 주선했는데, 임대인이 고깃집은 안 된다고 합니다. 임대인이 신규임차인의 특정 업종을 거부할 수 있나요?” 네, 임대인은 특정 업종의 신규임차인 주선을 거부할 수 있습니다. 주위 상권이나 영업의 종류 등 제반 사정을 고려할 때, 임대인의 요구가 신규임차인과의 계약 체결을 회피하기 위한 수단을 악용하는 등 합리적인 범위를 벗어났다고 볼만한 특별한 사정이 없다면, 임대인은 특정 업종 신규임차인과의 계약을 거절할 수 있습니다. 결론적으로 임차인은 임대인이 요구하는 업종을 영위하는 신규임차인을 다시 주선할 수 있습니다. 다만, 임대인이 정당한 사유 없이 신규임차인 주선을 거절하는 경우라면 권리금 회수기회를 방해한 것으로 보아 임차인은 상가임대차법 제10조의4에 따라 손해배상을 청구할 수 있습니다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못하며, 임차인의 손해배상청구권은 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 않으면 시효의 완성으로 소멸하게 됩니다.

Question 11

새 임대인이 월세를 50% 올려달라고 합니다. 올려줘야 하나요?

Accepted Answer

“임대차기간이 1년이나 남았는데 새로운 임대인이 월세를 50% 올린다고 합니다. 임대인이 이번에 월세를 인상하지 않으면, 1년 후에 월세를 2배로 올리거나 점포를 비우라고 합니다. 월세 올려줘야 하나요?” 임차인은 기존 임대차계약 내용을 벗어난 임대인의 일방적인 요구를 거부할 수 있습니다. 사업자등록을 마친 대항력 있는 임차인과 임대인의 지위를 승계한 새 임대인과의 사이에서 기존 임대차계약 내용은 그대로 유효합니다. 이에 따라 새 임대인의 임대료 증액요구는 계약 내용을 벗어난 일방적인 주장으로 볼 수 있으며, 임차인은 이를 거부할 수 있습니다. 또한, 임차인은 최초 임대차기간을 포함하여 10년간 계약갱신요구권을 행사함으로써 임대인의 명도요구를 거부할 수 있습니다.

Question 12

임대인이 보증금과 월세를 각각 5%씩 올린다고 하는데, 동시에 인상할 수 있는 건가요?

Accepted Answer

"보증금 5백만 원, 월세 100만 원에 임차 중입니다. 이번에 임대인이 보증금과 월세를 각각 5%씩 올린다고 하는데, 보증금과 월세를 동시에 인상할 수 있나요?" 네, 동시에 인상할 수 있습니다. 다만, 상가임대료 인상률을 계산할 때에는 ‘환산보증금’을 기준으로 하며, 환산보증금은 월 차임액에 100을 곱하여 보증금과 합산한 금액{보증금+(월세×100)}을 말합니다. 자세한 계산방법은 이곳을 눌러 확인하세요. 결론적으로 임대인은 차임과 보증금에 대해 동시에 상한 요율(5%) 이내에서 증액 청구할 수 있습니다. 하지만 임차인의 동의가 있어야만 임대료 인상의 효력이 발생하므로, 임차인은 5% 이내의 범위에서 임대인과 적절히 협의하여 임대료를 결정하시기 바랍니다.

Question 13

임대료가 주변에 비해 너무 비쌉니다. 임대인에게 감액 요청할 수 있나요?

Accepted Answer

"주변에 비슷한 면적의 점포에 비해 월세가 50만 원이나 비싼 데다가 기대했던 것보다 매출도 좋지 않습니다. 시세에 맞게 임대료 감액 요청할 수 있나요?" 임대료가 주변 시세보다 고액이더라도, 양 당사자가 합의한 임대차계약 내용은 임차인이 임대인의 동의 없이 일방적으로 바꿀 수는 없습니다. 상가임대차법 제11조에서는 차임 또는 보증금이 ①임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 ②제1급감염병(예: 코로나) 등에 의한 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 않게 된 경우, 임차인은 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 감액을 청구할 수 있다고 규정하고 있습니다. 따라서 임차인은 위와 같은 사유가 있을 시에는 임대인에게 임대료 감액을 요청할 수 있습니다. 만약 임대인과 원만하게 협의가 이루어지지 않는다면, 임차인은 법원에 임대료 감액에 관한 민사조정을 신청할 수 있습니다.

Question 14

월세를 20% 올려서 재계약했어요. 5%를 초과해서 지급한 임대료 돌려받을 수 있나요?

Accepted Answer

“작년에 월세를 100만 원에서 120만 원으로 올려서 재계약했어요. 얼마 전에 알게 된 바로는 임대료를 5% 초과해서 올릴 수 없다던데, 그동안 초과해서 낸 임대료 돌려받을 수 있나요?” 해당 약정이 임차인에게 불리한 것으로서 효력이 없다면, 돌려받을 수 있습니다. 임대인과 임차인의 임대료 증액에 대한 약정은 사적자치의 원칙에 따라 유효하고, 그 내용에 따라 양 당사자를 구속할 수 있습니다. 또한, 당사자의 합의로 차임 등이 증액된 경우에는 5%를 초과하여 지급한 임대료에 대한 부당이득 반환 법리가 적용되지 않을 수도 있습니다. 다만, 상가임대차법 제15조에 따라 그 내용이 이 법 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것이라면 효력이 없으며, 해당 약정의 효력 유무를 판단할 때는 임대료를 5% 초과해서 증액하게 된 동기 및 경위, 거래의 관행 등을 고찰하고, 약정내용이 임차인에게 불리한지 등을 종합적으로 검토하여야 합니다. 결론적으로 해당 약정이 임차인에게 불리한 것으로서 효력이 없다면, 5%를 초과해서 지급한 임대료를 부당이득 반환청구소송으로 돌려받을 수 있을 것으로 보입니다.

Question 15

임대료를 계속 밀려서 남아있는 보증금이 없는데, 계약 해지할 수 있나요?

Accepted Answer

“아직 계약 기간은 1년 정도 남아있는데, 임대료를 계속 밀려서 남아있는 보증금이 없어요. 임차인이 계약 해지할 수 있나요?” 임차인은 임대인의 동의 없이 일방적으로 임대차계약을 해지할 수 없습니다. 또한, 연체한 차임이 임대차보증금을 초과했어도 임차인이 일방적으로 임대차계약을 해지할 수 없는 것은 마찬가지이며, 별다른 사유가 없다면 임차인은 계약만료일까지 임대료를 부담해야 합니다. 따라서 임차인은 임대인에게 임대차계약 해지 동의를 얻거나 신규임차인을 적극적으로 주선하는 등의 해결 방법을 모색해야 할 것으로 보입니다. 한편, 임차인이 임대차계약을 해지할 수 있는 권리를 유보하고 있는 등의 사유가 있다면, 임차인은 임대인의 동의가 없어도 계약의 해지가 가능합니다.

Question 16

임대인에게 월세 내려달라고 요구할 수 있나요?

Accepted Answer

“요즘 매출이 너무 안 나와서 월세 내기가 힘드네요. 임대인에게 월세 내려달라고 하고 싶은데 가능한가요?” 다음과 같은 사유에 해당한다면, 임차인은 임대인에게 임대료 감액을 청구할 수 있습니다. 상가임대차법 제11조에서는 차임 또는 보증금이 ①임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 ②제1급감염병(예: 코로나) 등에 의한 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 않게 된 경우, 임차인은 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 감액을 청구할 수 있다고 규정하고 있습니다. 만약 임대인과 임대료 감액에 대한 협의가 잘 이루어지지 않는다면, 임차인은 소송을 통해서 임대료 감액을 청구할 수 있습니다. 다만, 법원은 임차인의 입장에서 영업이 잘 안된다는 이유만으로는 임대료 감액청구를 인정하지 않고 있으며, 법원은 계약 당시 그 계약의 기초가 되었던 사정이 현저히 변경되어야 하고, 그 사정변경을 당사자가 예견할 수 없고 사정변경이 당사자들에게 책임 없는 사유로 발생되어야 한다고 판시한 바 있습니다(대법원 2020. 12. 10. 선고 2020다254846 판결 참조). 결론적으로 임대료 감액청구를 하기 위해서는 임차인의 과실이 아닌 외부적 요건에 의하여 차임이 불합리한 상황이어야 합니다. 예를 들면, 임대차계약을 체결할 당시 ①예상했던 것과는 달리 유동인구가 적고, ②주위에 공실이 많아 상권이 형성되지 못하거나, ③주변 상권의 활성화가 이루어지지 않은 상태에서 주변에 대형상업지역이 생기는 등 영업 부진이 객관적으로 증명되어 약정된 임대료를 계속 지급하는 것이 현저히 부당한 경우라면 임차인은 임대인에게 장래 지급할 차임 또는 보증금의 감액을 청구할 수 있습니다.

Question 17

임대료를 5% 초과해서 올릴 수 없다고 알고 있는데, 임대인은 재계약에는 해당이 안 된다고 하네요. 맞나요?

Accepted Answer

“보증금 1천만 원, 월세 150만 원에 임차 중입니다. 임대차 재계약 기간이 다가와서 임대인에게 연락했더니 재계약은 5% 적용이 안 된다며 월세를 10%를 올려달라네요. 맞나요?” 아니요, 재계약 시에도 차임증액 상한 요율 5%는 그대로 적용됩니다. 상가 임대차에서 차임 또는 보증금의 증액은 상한 요율 5%를 초과할 수 없습니다. 또한, 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 할 수 없습니다. 따라서 임대인은 임대차계약 도중에는 물론이고, 재계약 시에도 상한 요율(5%) 이내에서만 증액을 청구할 수 있습니다. 관련 링크) 상가임대료를 5% 이상 못 올린다고 하는데, 월세의 5%인가요?

Question 18

재건축 계획을 알고 들어온 임차인은 계약갱신요구권 행사할 수 없나요?

Accepted Answer

“임대인으로부터 3년 후 재건축 계획이 있음을 고지받고, 주변보다 저렴한 임대료를 내고 들어와 영업하고 있습니다. 곧 임대차기간 만료인데, 계약갱신 요구할 수 없는 건가요?” 네, 계약갱신요구가 거절될 수 있습니다. 임대인은 임차인이 임대차기간 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절할 수 없습니다. 그러나 임대인이 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우 임대인은 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있습니다. 또한, 이 경우 양 당사자가 임대료를 주변 시세보다 상당히 저렴하게 약정함으로써 계약갱신요구권의 행사를 제한하는 내용의 합의이며, 임차인에게 특별히 불리하다고 볼 수 없어 그 합의가 유효하다고 볼 수 있습니다.

Question 19

문자로 계약갱신 요구해도 되나요?

Accepted Answer

가능하지만, 입증이 어려울 수 있습니다. 임차인이 문자를 보냈을 때 임대인이 그에 대한 답변 문자를 보내온다면 계약갱신요구 사실이 입증될 수 있지만, 임대인이 임차인이 보낸 문자를 받은 적이 없다고 주장할 때는 임차인이 그 사실을 입증하기 어려워질 수 있습니다. 따라서 일반적으로 계약갱신요구권을 행사할 때는 계약갱신을 요구하는 내용이 담긴 내용증명우편이나 통화내용 녹취를 이용합니다.

Question 20

임대료가 많으면 계약갱신 요구할 수 없나요?

Accepted Answer

“보증금 1억 5천만 원, 월세 800만 원에 임차 중입니다. 환산보증금이 9억 원을 초과하면 상가임대차법 보호를 받을 수 없다고 하는데, 그럼 계약갱신 요구할 수 없는 건가요?” 아니요, 계약갱신요구권 행사할 수 있습니다. 상가임대차법은 환산보증금에 따라 적용 범위가 달라지는데, 환산보증금이 일정 금액(예: 서울 9억 원)을 초과하는 임대차의 임차인도 대항력, 계약갱신요구권, 권리금 회수기회 보호, 차임연체 해지 규정에 관해서는 상가임대차법 적용을 받게 됩니다. 따라서 환산보증금이 9억 원을 초과하더라도, 임차인은 계약갱신요구권을 행사함으로써 임대인의 의사와 무관하게 최초 임대차기간을 포함하여 10년간 영업할 수 있습니다.

Question 21

임대차계약 묵시적 갱신이 무엇인가요?

Accepted Answer

임대차계약의 묵시적 갱신은 ‘환산보증금’을 기준으로 다음과 같이 달라집니다.1. 환산보증금이 일정금액(예:서울 9억원)을 초과하는 경우임대차기간이 만료한 후 임차인이 임차물의 사용, 수익을 계속하는 경우에 임대인이 상당한 기간 내에 이의를 하지 않은 때에는 전(前) 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다. 이 경우 당사자는 언제든지 계약해지를 통고할 수 있으며, 임대인이 해지를 통고한 경우에는 6월, 임차인이 해지를 통고한 경우에는 1월이 경과하면 해지의 효력이 생깁니다. 2. 환산보증금이 일정금액(예:서울 9억원) 이내인 경우임대인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 임차인에게 갱신거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전(前) 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보며, 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 봅니다. 이때 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통고할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생합니다.

Question 22

임대인이 바뀌면, 계약기간 10년이 다시 보장되는 건가요?

Accepted Answer

“새로 바뀐 건물주와 월세를 인상하면서 계약서를 새로 작성했습니다. 그러면 임대차계약을 다시 체결한 날부터 10년간 계약 기간이 보장되는 건가요?” 임차인이 10년간 행사할 수 있는 계약갱신요구권은 상가건물이 매매, 상속, 증여 등의 사유로 건물주가 바뀌더라도 최초 입점할 당시를 기준으로 합니다. 따라서 계약갱신과 관련된 별도의 약정이 없다면, 임차인은 새롭게 10년의 계약갱신요구권을 행사할 수 없습니다. ※ 계약갱신요구권이란, 임차인이 임대차기간 만료 전 6개월부터 1개월까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우, 임대인은 최초의 임대차기간을 포함하여 10년 이내에는 정당한 사유 없이 거절할 수 없는 것을 말합니다.

Question 23

임대인이 바뀌는 경우 계약을 해지할 수 있나요?

Accepted Answer

“최근 임차 중인 상가가 팔렸습니다. 이렇게 되면 임차인이 계약을 해지할 수 있다고 들었는데, 맞나요?” 네, 계약해지 가능합니다. 임대인은 임차인이 임대인의 동의 없이 그 권리를 양도하는 경우 임대차계약을 해지할 수 있습니다. 마찬가지로 임대인이 임차인의 동의 없이 그 지위를 양도하는 경우, 임차인도 공평의 원칙 및 신의성실의 원칙에 따라 이의를 제기할 수 있습니다. 따라서 새로운 임대인은 임차인이 원하지 않으면 임대차의 승계를 임차인에게 강요할 수 없으며, 임차인은 임대인에게 임대차계약의 해지를 요청할 수 있습니다. 다만, 임대인이 임차인의 계약해지요구를 거부한다면, 임차인은 '소유권 이전으로 인해 임대인과 임차인 간의 신뢰 관계가 파괴되었다'라는 등의 해지 사유를 입증해야 합니다.

Question 24

계약갱신요구를 전화로 해도 되나요?

Accepted Answer

네, 전화로도 가능합니다. 임차인의 계약갱신요구 행사의 형식과 방법은 정해진 바가 없습니다. 다만, 임차인이 계약갱신을 요구했음을 입증해야 할 경우를 대비하여 임대인과의 전화통화를 녹취하거나 계약갱신을 요구하는 내용이 담긴 내용증명우편을 발송하는 등 증거를 남겨놓는 것이 좋습니다.

Question 25

임대인이 재건축한다며 나갈 것을 요구합니다. 나가야 하나요?

Accepted Answer

"최근 건물이 매매되어 임대인이 바뀌었습니다. 새로운 임대인은 건물을 재건축한다면서 임대차 만료일 이후 점포에서 나가라고 하네요. 임대인이 나가라면 나가야 하는 건가요?" 상가임대차법 제10조에서는 다음과 같은 경우에만 임대인이 건물의 철거나 재건축을 이유로 계약갱신을 거절할 수 있다고 규정하고 있습니다.임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우 위의 사유에 해당하지 않는 경우, 임대인은 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 없습니다. 이 경우 임차인은 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 임대인을 상대로 계약갱신을 요구할 수 있으며, 임대인은 정당한 사유 없이 이를 거절할 수 없습니다. 한편, 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 10년간 행사할 수 있습니다.

Question 26

아들에게 운영하던 가맹점을 양도했습니다. 양도한 날부터 10년 동안 계약 기간 보장받을 수 있나요?

Accepted Answer

“운영 중인 치킨집을 아들에게 양도하고, 임대인은 아들과 임대차계약을 새로 체결했습니다. 양도한 날부터 10년 동안 계약갱신요구권 행사할 수 있나요?”임차인과 아들이 해당 점포 운영에 관해 독립된 주체임을 객관적으로 입증한다면, 보장받을 수 있습니다.원칙적으로 임차인과 아들은 전혀 다른 주체이기 때문에 아들은 새롭게 계약갱신요구권 행사를 주장할 수 있습니다. 하지만 임대인이 사실상 동일한 임대차라고 주장하며 이에 동의하지 않는다면 다툼의 여지가 있을 수 있습니다.따라서 임차인이 임대인의 주장에 맞서 아들에게 임차권을 양도한 사실, 실제 권리금을 거래한 사실 등을 통해 임차인과 아들이 해당 점포 운영에 관해 독립된 주체임을 객관적으로 입증한다면, 아들은 계약갱신요구권을 새롭게 행사할 수 있습니다.

Question 27

임대인이 건물 리모델링을 한다며 점포를 비워달라는데, 이래도 되나요?

Accepted Answer

“최근 임대인이 바뀌었는데, 새 임대인이 건물 리모델링을 한다며 점포를 비워달라네요. 제가 봤을 때는 리모델링 할 정도는 아닌 것 같은데, 이래도 되는 건가요?” 상가건물 리모델링은 임대차계약 해지 사유가 될 수 없으므로, 특별한 사유가 없는 한 임차인은 계약만료일까지 영업할 수 있습니다. 상가임대차법 제10조에서는 다음과 같은 경우에만 임대인이 건물의 철거나 재건축을 이유로 계약갱신을 거절할 수 있다고 규정하고 있습니다.임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우 따라서 재건축이 아닌 리모델링은 계약해지 사유가 될 수 없을뿐더러 계약갱신거절 사유도 될 수 없습니다. 한편, 임차인은 3기의 차임액에 달하도록 차임을 연체할 사실이 있는 등의 경우를 제외하고 최초 임대차기간을 포함하여 10년간 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다.

Question 28

임대차계약서에 ‘계약갱신을 요구할 수 없다’라고 약정되어 있으면, 계약갱신요구권 행사할 수 없는 건가요?

Accepted Answer

아니요, 계약갱신요구권 행사할 수 있습니다. 상가임대차법 제15조는 이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 규정하고 있습니다. 이에 따라 양 당사자가 '계약갱신을 요구할 수 없다'라고 약정했어도, 그 내용은 임차인에게 불리한 내용으로서 효력이 없습니다. 결론적으로 동법 제10조에서 규정하는 계약갱신거절 사유가 있는 것이 아니라면, 위의 약정에도 불구하고 임차인은 계약갱신요구권을 행사하여 최초의 임대차기간을 포함한 10년간 계약 기간을 보장받을 수 있습니다.

Question 29

상가임대차 계약 기간을 1년으로도 할 수 있나요?

Accepted Answer

임대인과 임차인은 임대차기간을 1년, 2년, 5년 등 협의해서 자율적으로 결정할 수 있습니다. 따라서 계약 기간을 1년으로 하는 양 당사자의 협의는 특별한 사정이 없으면 원칙적으로 유효합니다.

Question 30

계약갱신요구권 행사 기간인 10년이 지나도 묵시적 갱신이 인정되나요?

Accepted Answer

“서울에서 영업 중인 환산보증금 9억 원 이하 임차인입니다. 여기서 영업한 지 10년이 지났는데, 새로운 임대인이 6개월 이내에 점포를 비워달라고 합니다. 묵시적 갱신되어 1년 연장된 것으로 알고 있는데, 임대인은 10년이 지나 묵시 갱신될 수 없다고 하네요. 맞나요?” 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과했더라도, 묵시적 갱신이 가능합니다. 법원은 상가임대차법에서 정하는 임차인의 계약갱신요구권과 법정갱신(묵시갱신)은 그 취지와 내용을 서로 달리하는 것으로, 법정갱신의 경우 전체 임대차기간이 10년을 초과할 수 있다고 판시한 바 있습니다(대법원 2010. 6. 10. 선고 2009다64307 판결 참조). 따라서 위 임대차계약은 묵시적 갱신으로 계약 기간이 1년 연장된 것으로 보며, 임차인은 임대차 만료일까지 계속해서 영업할 수 있습니다.

Question 31

강남역에 있는 가맹점주입니다. 환산보증금이 9억을 초과하면, 계약갱신 요구할 수 없는 건가요?

Accepted Answer

“보증금 1억 1천만 원, 월세 8백만 원에 가맹점을 운영하고 있습니다. 최초 임대차계약 기간은 2년이었고, 현재는 계약이 묵시 갱신된 상태입니다. 그런데 얼마 전 임대인이 바뀌면서 새 임대인으로부터 6개월 후에 나가달라는 통보를 받았습니다. 계약갱신 요구할 수 없는 건가요?” 아니요, 계약갱신요구권 행사할 수 있습니다. 서울의 경우, 환산보증금이 9억 원을 초과하는 임대차에서 묵시적 갱신이 되면 민법의 적용을 받아 임대인이 임대차계약 해지를 통고하고 6개월이 지나면 해지의 효력이 발생합니다. 따라서 서울에서 환산보증금 9억 원을 초과하는 임대차계약을 맺은 임차인이 계약기간 10년을 보장받기 위해서는 임대차기간 만료 1개월 전까지 임대인에게 계약갱신요구권을 행사해야 합니다.

Question 32

임대차계약 만기 전에 해지할 수 있나요?

Accepted Answer

“임대인이 장기간 임차하면 임대료를 저렴하게 해준다고 해서 계약기간을 5년으로 했습니다. 지금 1년 정도 영업했는데 매출이 잘 안 나와서 매월 큰 적자를 보고 있습니다. 손해를 감수하고 임대인에게 계약해지를 요청했는데 임대인은 새로운 임차인을 맞춰놓고 나가라고 합니다. 새 임차인을 구하지 못하면 임대차 만료일까지 임대료를 내야 하나요?” 특별한 사유가 없는 한 임차인은 일방적으로 계약을 해지할 수 없습니다. 여기서 특별한 사유란 임차인이 임대차 도중에 계약을 해지할 수 있는 해지권을 유보하고 있거나 임차인이 임대차계약의 해지를 요구할 수 있을 정도의 임대인 과실이 있는 등의 사유를 말합니다. 이를 제외하고는 임대인의 동의가 있어야만 임대차 도중에 계약을 해지할 수 있습니다. 만약 임대인의 요구대로 신규임차인 주선이 어렵다면, 소정의 위약금을 지급하는 조건으로 계약을 해지하거나 현 임대료보다 저렴하게 전차인을 구하는 등의 방법을 모색해야 할 것으로 보입니다.

Question 33

권리금 계약서에 해제 조항이 없으면, 권리 계약금 돌려받을 수 없나요?

Accepted Answer

“점포를 인수하기로 하고 권리양수도 계약을 체결했습니다. 그런데 임대인이 월세를 50만원이나 올려달라고 해서 임대차계약을 하지 않는 것으로 하고, 현재 임차인에게 권리 계약금을 돌려달라고 했더니 못 돌려준다네요. 권리금 계약서에는 해약하는 쪽에서 계약금을 포기해야 한다는 조항만 있습니다.” 아니요, 계약금 돌려받을 수 있습니다. 권리양수도 계약 체결 시 임대차계약 성립 여부와의 관계에 대해 약정한 바가 없더라도, 권리양수도계약과 신규임대차계약을 분리하지 않고 상관관계를 인정하는 것이 일반적인 거래 통념입니다. 따라서 임대인의 무리한 임대조건 변경 등 신규임차인의 책임 없는 사유로 신규임대차계약이 체결되지 못하는 경우, 특별한 사유가 없는 한 신규임차인은 이미 체결한 권리양수도 계약을 무효로 하고 임차인에게 지급했던 계약금을 청구할 수 있습니다.

Question 34

코로나로 장사가 안돼서 임대료를 몇 개월 못 냈어요. 3개월 밀리면 계약 해지사유라던데, 계약 해지되는 건가요?

Accepted Answer

아니요, 임대인은 이를 이유로 계약을 해지할 수 없습니다.상가임대차법 임시 특례에 따라 2020.11.1.부터 6개월(21.5.1.)까지의 기간 동안 연체한 차임액은 제10조의8(차임연체와 해지) 적용에 있어서 차임연체액으로 보지 않습니다.이외에 제10조제1항제1호(계약갱신요구의 거절)와 제10조의4제1항 단서(권리금 회수기회 보호 제외)규정 적용에 있어서도 차임연체액으로 보지 않습니다.따라서 임대인은 2020.11.1.부터 6개월까지의 기간 동안 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실을 들어 계약을 해지할 수 없습니다.

Question 35

묵시적 갱신 중에 임대인이 일방적으로 해지를 통보합니다. 바로 계약 해지되는 건가요?

Accepted Answer

바로 계약이 해지되는 것은 아닙니다. 임대인은 묵시적 갱신 중에는 언제든지 계약 해지를 통고할 수 있으며, 임차인이 그 통고를 받은 날로부터 6개월이 지나면 해지의 효력이 발생합니다.

Question 36

묵시적 갱신 중에 계약 해지하려면 새로운 임차인을 주선해야 하나요?

Accepted Answer

“작년에 임대차계약을 묵시적 갱신했습니다. 3개월 전에 임대인에게 계약을 해지하겠다고 했는데, 임대인은 새로운 임차인을 데리고 오지 않으면 보증금을 돌려줄 수 없다고 합니다. 어떻게 하나요?”상가 임대차에서 묵시적 갱신의 경우, 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통고할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생합니다.따라서 임차인이 3개월 전에 계약해지를 통고했으므로 임대차계약은 해지된 것으로 보며, 임차인은 새로운 임차인을 구하지 않고 임대인에게 보증금 반환을 청구할 수 있습니다.

Question 37

임대차계약이 끝났는데도 임대인이 보증금을 돌려주지 않습니다. 방법 없나요?

Accepted Answer

이 경우 임차인은 임대차보증금 반환 청구소송 등의 법적 구제 절차를 거쳐야 합니다. 또한, 이 경우 임차인은 임차물을 점유하더라도 사용, 수익하지 않는다면, 원칙적으로 임대료를 부담하지 않아도 됩니다. 한편, 지역에 따라 환산보증금이 일정금액(예:서울 9억원) 이하일 때 임차인은 법원에 임차권등기명령을 신청함으로써, 해당 점포를 비우더라도 대항력과 우선변제권을 상실하지 않습니다.

Question 38

임대료를 연달아 밀리지 않았어도 임대차계약이 해지될 수 있나요?

Accepted Answer

“6월, 7월, 10월에 임대료를 못 냈어요. 그런데 며칠 전 임대인으로부터 계약 해지를 통보받았습니다. 3번 연체하긴 했지만, 연달아 밀린 것도 아닌데 계약이 해지될 수 있는 건가요?”네, 임차인이 3기의 차임액에 달하도록 차임을 연체한 경우 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다.즉 임차인이 임대료를 연속해서 연체하는 것과 무관하게 연체액이 통틀어서 3개월분에 이르면, 임대인은 임대차계약을 일방적으로 해지할 수 있습니다.

Question 39

권리금 없이 들어온 경우에도 권리금 받고 나갈 수 있나요?

Accepted Answer

네, 권리금 받을 수 있습니다. 권리금이란,임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설ㆍ비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형ㆍ무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말합니다. 따라서 임차인은 임대차를 종료하는 경우에 그동안 영업해 온 노하우, 시설 등을 권리금 회수를 통하여 금전적으로 보상받을 수 있습니다.

Question 40

임대인이 상가를 돌려받아 자기가 직접 운영한다는 경우, 임대인에게 권리금 받을 수 있나요?

Accepted Answer

권리금은 새로운 임차인으로부터만 지급받을 수 있을 뿐이고, 보증금과는 달리 임대인에게 그 지급을 구할 수 없는 것이 일반적입니다.다만, 임대인이 직접 운영한다며 명도 요구를 하는 것이 향후 신규임차인으로부터 직접 권리금을 받으려는 의도가 아닌지 확인해봐야 합니다.예를 들어 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 새로운 임차인을 주선하더라도 그와 임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시하였을 경우, 임대인이 신규임차인과의 계약 체결을 거절하여 권리금 회수기회를 방해한 것으로 판단하며, 이는 임대차계약이 종료될 무렵 신규임차인의 주선과 관련해서 임대인과 임차인이 보인 언행과 태도, 이를 둘러싼 구체적인 사정 등을 종합적으로 고려하여 판단하게 됩니다(대법원 2019. 7. 10. 선고 2018다239608 판결 참조).이 경우 임차인은 임대인이 권리금 회수기회를 방해한 것으로 보아 상가임대차법 제10조의4 제3항에 따라 손해배상을 청구할 수 있습니다. 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못하며, 임차인의 손해배상청구권은 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 않으면 시효의 완성으로 소멸하게 됩니다.

Question 41

상가임대료를 5% 이상 못 올린다고 하는데, 월세의 5%인가요?

Accepted Answer

“보증금 1억 원, 월세 300만 원으로 점포를 임차했습니다. 그럼 월세의 5%인 15만 원까지만 올릴 수 있는 것 아닌가요?” 아니요, 이 경우 월세를 20만 원까지 인상할 수 있습니다. 상가임대료 인상률을 계산할 때에는 ‘환산보증금’을 기준으로 합니다. 환산보증금은 보증금과 월세 환산액을 합한 금액을 말하며, 다음과 같이 계산합니다.환산보증금=보증금+(월세×100) 이를 바탕으로 인상되는 상가임대료를 계산하면, 아래와 같이 나오게 됩니다.환산보증금 = 1억+(300만×100) = 4억 원4억×5% = 4억 2천만 원4.2억-1억(보증금) = 3억 2천만 원3.2억/100 = 320만 원(월세 환산) 따라서 월세는 300만 원→320만 원으로, 총 20만 원까지 인상 가능합니다.

Question 42

폐업준비 중입니다. 본사와 전대차계약했는데, 권리금 보장받을 수 있나요?

Accepted Answer

아니요, 권리금 보장받을 수 없습니다. 상가임대차법에 따르면 제10조의4 규정은 전대차관계에서 적용되지 않아 전차인에게는 권리금 회수기회가 보호되지 않습니다.

Question 43

본사와 전대차계약을 맺고 영업 중입니다. 곧 임대차계약 만료인데, 임대인에게 계약갱신 요구할 수 있나요?

Accepted Answer

네, 계약갱신 요구할 수 있습니다.다만, 상가임대차법 제13조에서는 임대인의 동의를 받고 전대차계약을 체결한 전차인만 임차인의 계약갱신요구권 행사기간(10년) 이내에 임차인을 대위(代位)하여 임대인에게 계약갱신요구권을 행사할 수 있다고 규정하고 있습니다.

Question 44

권리금 회수 방해가 인정되려면, 권리금 계약이 체결되어 있어야 하나요?

Accepted Answer

그렇지 않습니다.이와 관련하여 법원은 ‘권리금 회수 방해를 인정하기 위하여 반드시 임차인과 신규임차인이 되려는 자 사이에 권리금 계약이 미리 체결되어 있어야 하는 것은 아니다’라고 판시한 바 있습니다(대법원 2019. 7. 10. 선고 2018다239608 판결 참조).만약 임대인이 권리금 회수기회 보호의무를 위반하여 임차인에게 손해가 발생한 경우, 상가임대차법 제10조의4 제3항에 따라 그 손해에 대하여 배상을 청구할 수 있습니다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못합니다.다만, 임차인의 손해배상청구권은 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 않으면 시효로 소멸하게 되니 이 점 유의하시기 바랍니다.

Question 45

임대차 계약한 지 10년이 넘었습니다. 권리금 보호받을 수 있나요?

Accepted Answer

네, 권리금 보호받을 수 있습니다.이에 대해 법원은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하여 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인이 권리금 회수기회 보호의무를 부담한다고 판시한 바 있습니다(대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다225312 참조).만약 임대인이 권리금 회수기회 보호의무를 위반하여 임차인에게 손해가 발생한 경우, 상가임대차법 제10조의4 제3항에 따라 그 손해에 대하여 배상을 청구할 수 있습니다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못합니다.다만, 임차인의 손해배상청구권은 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 않으면 시효로 소멸하게 되니 이 점 유의하시기 바랍니다.

Question 46

임대인이 임대료를 3번 연체했다는 이유로 권리금을 회수하지 못하게 합니다. 이래도 되나요?

Accepted Answer

안타깝게도 권리금 회수가 어려울 것으로 보입니다.임대료를 3회 이상 연체하는 경우, 현재 연체 상태에 있지 않더라도 연체한 사실이 있는 것만으로 권리금 회수기회를 보호받을 수 없습니다.한편, 이는 임대차계약의 갱신거절 사유이기도 하므로, 임차인으로서 주어진 권리를 행사하기 위해서라도 임대료 연체는 절대 하지 않는 것이 좋습니다.

프랜차이즈 자문- 가맹점주 잦은질문- 상가임대차법

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