사업자 등록하면, 경매 매수인에게 보증금을 청구할 수 있나요?

“사업자 등록하여 가맹점을 운영하고 있습니다. 최근 이 건물이 경매가 진행되고 있는데, 경매 매수인에게 보증금 청구할 수 있나요? 계약 당시 근저당이 설정되어 있지는 않았습니다.”

네, 선순위 권리자가 없다면 매수인에게 보증금 청구할 수 있습니다.

상가임대차법 제3조에 따라 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 대항력이 생깁니다. 이에 따라 임차인은 상가건물의 양수인에게도 임차인으로서 대항할 수 있습니다.

한편, 임차인이 경매 매수인에게 임차권으로 대항력을 주장하기 위해서는 임차인이 대항력을 갖출 당시에 ①저당권, 가압류, 가등기 등의 선순위 권리설정이 없고, ②임차인이 대항력을 갖춘 시기가 말소기준권리의 설정일보다 빨라야 합니다.

결론적으로 선순위 권리설정 등의 사유가 없다면, 임차인은 기존 임대차계약 만료일까지 영업할 수 있으며, 만료 시에 경매 매수인에게 보증금을 청구할 수 있습니다.

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