임대인에게 월세 내려달라고 요구할 수 있나요?

“요즘 매출이 너무 안 나와서 월세 내기가 힘드네요. 임대인에게 월세 내려달라고 하고 싶은데 가능한가요?”

다음과 같은 사유에 해당한다면, 임차인은 임대인에게 임대료 감액을 청구할 수 있습니다.

상가임대차법 제11조에서는 차임 또는 보증금이 ①임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 ②제1급감염병(예: 코로나) 등에 의한 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 않게 된 경우, 임차인은 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 감액을 청구할 수 있다고 규정하고 있습니다.

만약 임대인과 임대료 감액에 대한 협의가 잘 이루어지지 않는다면, 임차인은 소송을 통해서 임대료 감액을 청구할 수 있습니다.

다만, 법원은 임차인의 입장에서 영업이 잘 안된다는 이유만으로는 임대료 감액청구를 인정하지 않고 있으며, 법원은 계약 당시 그 계약의 기초가 되었던 사정이 현저히 변경되어야 하고, 그 사정변경을 당사자가 예견할 수 없고 사정변경이 당사자들에게 책임 없는 사유로 발생되어야 한다고 판시한 바 있습니다(대법원 2020. 12. 10. 선고 2020다254846 판결 참조).

결론적으로 임대료 감액청구를 하기 위해서는 임차인의 과실이 아닌 외부적 요건에 의하여 차임이 불합리한 상황이어야 합니다.

예를 들면, 임대차계약을 체결할 당시 ①예상했던 것과는 달리 유동인구가 적고, ②주위에 공실이 많아 상권이 형성되지 못하거나, ③주변 상권의 활성화가 이루어지지 않은 상태에서 주변에 대형상업지역이 생기는 등 영업 부진이 객관적으로 증명되어 약정된 임대료를 계속 지급하는 것이 현저히 부당한 경우라면 임차인은 임대인에게 장래 지급할 차임 또는 보증금의 감액을 청구할 수 있습니다.

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