Question 1

부동산 가압류란 무엇인가요?

Accepted Answer

부동산 가압류란 무엇인가요?부동산 가압류는 상대방 소유의 부동산 등기부등본에 가압류등기를 기입하여, 만약 부동산이 팔리더라도 내가 우선권을 가지기 위한 절차를 말합니다. 가압류를 할때에는 가장 먼저 대상을 정해야 하는데, 그 중 가장 먼저 고려하는 것이 부동산에 대한 가압류입니다. 부동산 가압류에 성공하면 그 보장금액도 가장 크고, 등기부등본에 기재가 되므로 효과도 확실하므로 가장 선호하는 방법입니다.또 가압류를 할때에는 가압류하는 금액에 비례해서 공탁금을 법원에 납부해야하는데, 부동산가압류의 경우에는 보증보험증권으로 대부분 대체할 수 있다는 것도 매우 큰 장점입니다.부동산 가압류 예제 사례1. 시행사 소유 부동산 가압류 사례(1) 개요의뢰인은 음식점 개업을 위해 신축 상가 건물에 분양계약을 체결하였습니다.의뢰인은 이후 분양 건물에 대해 심각한 하자를 발견하게 되었고 분양사를 상대로 계약 해제 및 손해배상 소송을 진행하고자 하였습니다.(2) 진행분양회사는 보통 아직 팔지못한 본인 소유의 부동산을 보유하고 있습니다. 이들 중 하나의 상가에 부동산 가압류 신청을 진행하였습니다.2. 상속회복 청구 전 보유 부동산 가압류 사례(1) 개요부모님이 돌아가시면 자녀에게 동일한 비율로 재산이 상속됩니다.의뢰인의 형제분께서는 의뢰인을 상속에서 배제하고, 단독으로 상속받은 부동산을 제3자에게 매도하였습니다.(2) 진행형이 살고 있는 집의 등기부등본을 확인 하여 형이 소유인것을 확인한 후, 그  부동산에 빠르게 가압류를 진행하였습니다. 이 방법으로 이미 팔려버린 상속재산에 상응하는 피해를 적절하게 회복할 수 있습니다.3. 임대인 소유 부동산 가압류 사례(1) 개요의뢰인은 임대인 건물의 세입자였습니다. 임대인은 건물을 담보잡고 은행에 대출을 받은 상태였습니다. 임대인이 대출을 상환하지 못하자, 은행은 소송을 진행하였고 건물은 경매에 넘어갔습니다.건물이 경매를 통해 매각 된 후, 선순위 저당권자인 은행의 대출 원리금을 배당하고 나면 의뢰인에게 남는 돈은 턱없이 부족하였습니다. 이에 대처를 하고자 본 법무법인을 방문해 주셨습니다.(2) 진행의뢰인에게 보증금반환채권의 존재가 분명하지만, 추가적인 보전조치를 해두지 않으면 보증금 반환 소송에서 승소하더라도 보증금 전액을 온진히 받을 수 없는 위험이 있습니다. 서둘러 임대인의 다른 부동산에 대한 보전의 필요성을 주장하고, 이를 소명할만한 자료들을 제출하며 가압류를 진행하였습니다. 임대인은 이미 다른 임차인들에게도 보증금반환을 못하고 있는 상황이었습니다. 이때에는 누구보다 빠르게 가압류 > 소송 > 집행을 하여야 조금이라도 더 보증금을 확보할 수 있습니다. 왜냐하면 늦게 가압류를 한 사람에게도 동일하게 안분하여 배당금을 주어야 하기 때문입니다. 따라서 임대인이 다른 부동산을 보유하고 있다는것은 가급적 알리지 아니하고 빠르게 절차를 진행하는것이 중요하였습니다. 4. 상간녀 소유 부동산 가압류 사례(1) 개요상간녀에게 수억원 재산을 증여한 남편과 이혼을 하는 아내의 사례입니다. 남편과 이혼절차와 별개로 상간녀에 대해서도 위자료 청구소송이 가능합니다. 상간녀는 남편에게 받은 돈으로 작은 오피스텔을 사서 거주하고 있는 상황이었습니다. (2) 진행본 사건의 변호인은 상간녀가 살고 있는 부동산의 등기부등본을 확인 후 바로 가압류를 진행하였습니다. 빠르게 가압류 결정이 내려져 정신적인 압박을 줌과 동시에 위자료 소송을 이어나갈 수 있었습니다.5. 임새인 소유 부동산 가압류 사례-전세 보증금을 받지 못해 임대인의 부동산을 가압류한 사례(1) 개요세입자는 임대인에게 계약을 갱신할 의사가 없음을 표시하고 계약 종료일에 맞춰 전세 보증금반환을 요청하였습니다. 그러나 임대인은 보증금을 1년 이상 반환해 주지 않았습니다. 세입자는 결국 보증금 반환 소송을 제기하기 위해 본 법무법인을 방문해 주셨습니다.(2) 진행본 사건의 변호인은 서둘러 임대인의 부동산에 대해 가압류를 신청했습니다. 며칠 후에 담보 제공 명령이 내려졌습니다. 법원은 가압류의 경우, 가압류 신청자에게 담보를 제공할 것을 요구합니다. 의뢰인은 담보와 함께 등록 면허세, 등기 촉탁 수수료를 납부하여 납부확인서를 제출하였습니다. 부동산 가압류 신청서 접수 이후에 약 2주 만에 부동산 가압류 결정을 받았습니다.(3) 결과부동산 가압류 신청서 접수 이후에 약 2주 만에 부동산 가압류 결정을 받았습니다. 임대인은 이와 같은 가압류가 완료되자 전세보증금을 지급하기로 하였습니다.6. 채무자 소유 부동산 가압류 사례-돈을 빌려주고 이를 받기 위해 가압류를 한 사례(1) 개요의뢰인과 상대방은 대학교 동창입니다. 의뢰인은 상대방에게 1억 원을 빌려주고 연이자 11%를 받기로 하였습니다.하지만 상대방이 집안 사정이 안 좋아졌다는 이유로 원금을 다 줄 수 없다면서 연락을 회피하였습니다.(2) 진행본 사건의 변호인은 상대방 소재지 부동산을 수소문하여 집을 내놓은 정황을 발견했습니다.긴급히 부동산 가압류 절차를 진행하고, 2주 내로 부동산 가압류가 완료되었습니다. (3) 결과상대방은 소유권 이전 계약서와 함께 일주일후 잔금을 치루던 중 가압류 내용을 확인 하였고, 어쩔 수 없이 전액 갚게 된 사건입니다.7. 채무자 부동산 가압류 사례-빌려준 돈을 받기 위해 상대방의 아파트를 가압류 한 사례(1) 개요의뢰인과 상대방은 가족입니다.상대방은 의뢰인에게 전세보증금을 빌려줄 것을 요청 하였습니다. 의뢰인은 흔쾌히 수락하여 빌려주었으나, 상대방은 돈을 갚지 않았습니다.이후 상대방은 그 금액으로 다른 부동산을 매입하였습니다.(2) 진행상대방의 경우, 부동산 외에 다른 특별한 재산이 없었습니다.본 사건의 변호인은 서둘러 가압류를 진행하였습니다.(3) 결과가압류결정을 받아낸 후, 소송을 제기하였습니다.이후 상대방에게 빌려준 금전 전부를 반환받을 수 있었습니다.8. 거래처 소유 부동산 가압류 사례-물품대금을 받기위해 가압류를 하여 압박한 사례(1) 개요의뢰인은 문구회사를 운영 중입니다.20년 간 거래해 오던 회사에 물품대금을 받지 못하고 있었습니다.최근 코로나19로 인해 자금 사정이 어려워 해결방안이 보이지 않았습니다.결국 물품대금 미수금액이 2억 원으로 늘어났습니다.(2) 진행의뢰인은 추심업체에 추심을 맡겼습니다.그러나 추심업체는 강제적인 추심절차를 진행할 수 없었기 때문에 법적 대처 또한 필요하였습니다. 본 사건의 변호인은 소송으로 가기 전 원만한 해결을 목표하였습니다.상대방이 갖고 있는 부동산에 가압류를 진행하는 방법으로 압박을 시도하였습니다.(3) 결과가압류가 진행된 후 상대방에게 연락이 왔습니다.은행에서 대출을 받아 물품대금을 변제하겠다고 답변이 왔고, 이를 합의했습니다.이후 대금을 변제 받은 후 가압류를 취하하여 해결된 사건입니다.9. 사기 가해자 소유 부동산 가압류 사례-사기 피해 회복을 위한 가압류(1) 개요의뢰인은 사기 피해자입니다.가해자는 처벌을 받고 출소하였으나 피해금액을 변상할지는 확실치 않은상태였습니다.피해자분들을 모아 이에 대처를 하기위해 본 법무법인을 방문해 주셨습니다.(2) 진행가해자는 피해자 분들과 합의하기는커녕 부동산 매각을 준비하며 재산을 지키는 시도를 하였습니다. 기존 재산도 많지 않아 위 부동산이 처분된다면 피해자분들의 손해를 회복하기 힘든 상황이 올 수 있었습니다. 서둘러 부동산 소재를 파악하여 전략적으로 가압류를 신청하였습니다. 보정을 최대한 줄여 가압류를 신속하게 진행하고자 하였습니다.(3) 결과다행히 부동산이 매도되기 전에 가압류가 결정되었습니다.이후 민사소송을 진행하여 피해자 분들의 피해를 회복할 수 있었던 사건입니다.

Question 2

부동산 가압류를 하면 상대방이 알 수 있나요? 언제 알게 되나요?

Accepted Answer

1.부동산에 가압류 등기가 되기 전 상대방이 알 수 있나요? 알기 어렵습니다. 부동산에 대한 가압류는 민사집행법 규정에 따라 이루어지며, 그 본질적 특성은 신속성과 밀행성에 있습니다. 채권자가 채무자의 재산 처분을 방지하기 위하여 법원의 결정 전에 사전에 통지하지 않고 집행을 선행할 수 있도록 하는 것이 가압류의 핵심적 기능이라 할 수 있습니다. 민사집행법 제293조(부동산가압류집행)①부동산에 대한 가압류의 집행은 가압류재판에 관한 사항을 등기부에 기입하여야 한다.②제1항의 집행법원은 가압류재판을 한 법원으로 한다.③가압류등기는 법원사무관등이 촉탁한다. 부동산 가압류의 경우, 채권자는 법원에 가압류를 신청하고, 법원은 심문 없이 서면 심리만으로 가압류 결정을 내릴 수 있으며, 결정에 대한 고지는 등기 촉탁 후에 이루어집니다.따라서, 가압류 신청 > 심사 > 등기까지 완료되는 과정에서 상대방에게 별도의 사전 통보는 이루어지지 않으므로 부동산 가압류 등기가 완료되기 전까지는 상대방은 가압류 한 사실을 알기 어렵습니다. 2. 그럼 가압류 등기 이후에 상대방에게 관련 서류가 송달되나요? 네. 가압류 등기 촉탁이 이루어진 이후에는 채무자에게 가압류 결정문이 송달됩니다(민사집행규칙 203조의 4). 민사집행 관련 법령에서 구체적인 송달 시점은 규율하고 있지 않으며, 실제 실무에서는 법원 및 사건의 상황에 따라 등기 촉탁 후 2~3주 이내 송달되는 경우도 있으나, 1개월 이상 경과하여 송달되는 사례도 다수 존재합니다. 3. 가압류 결정에 대하여 상대방이 이의할 수 있나요? 네, 상대방은 가압류 결정에 대하여 이의를 신청할 수 있습니다.민사집행법 283조(가압류결정에 대한 채무자의 이의신청)①채무자는 가압류결정에 대하여 이의를 신청할 수 있다.②제1항의 이의신청에는 가압류의 취소나 변경을 신청하는 이유를 밝혀야 한다.③이의신청은 가압류의 집행을 정지하지 아니한다. 이의신청의 시기는 법률상 제한이 없으므로 가압류가 유효하게 존재하고 취소·변경을 구할 이익이 있는 한 언제든지 할 수 있습니다(법원행정처, 법원실무제요 민사집행Ⅳ). 이의신청이 있는 때에는 법원은 변론기일 또는 당사자 쌍방이 참여할 수 있는 심문기일을 정하고 당사자 쌍방에게 이를 통지합니다(민사집행법 제286조 제1항)가압류에 대해 보다 자세히 알아보고 싶다면? <가압류 정보 바로가기>가압류 신청 절차가 궁금하시다면? <가압류 신청 방법이 어떻게 되나요?>가압류 신청 비용이 궁금하시다면? <가압류 신청 비용>

Question 3

가압류 된 땅 또는 아파트 매매할 수 있나요?

Accepted Answer

가압류 된 땅 또는 아파트 매매할 수 있나요?땅을 구입할 때 가압류 설정된 땅은 매입하지 않는 것이 좋습니다.이런 땅을 매입할 수밖에 없을 경우 설정된 권리의 의미를 충분히 파악하는 것이 좋습니다.설정된 빚을 받을 것인지, 이를 풀고 거래를 할 것인지 결정해야 합니다.또한, 가압류 된 부동산은 경매로 넘어갈 위험이 큽니다.경제적 어려움으로 빚을 갚지 못해 부동산이 가압류 되는 사례가 많기 때문입니다.가압류된 부동산은 소유권을 넘겨받는데 어려움이 많습니다.가압류가 된 부동산에 대해서 돈 빌린 사람이 그 처분권을 상실하기 때문입니다.가압류 부동산을 매입하고자 할 때는 채권 종류와 청구금액을 확인하는 것이 좋습니다.가압류 청구금액이 미미할 경우 돈 빌린 사람이 법원에 ‘가압류해방공탁금’을 공탁하게 하고 가압류를 풀어 부동산을 매입하면 됩니다.돈 빌린 사람이 공탁금을 법원에 걸면 가압류 집행정지 또는 취소를 할 수 있습니다.* 가압류해방공탁이란 돈 빌려준 사람의 일방적인 가압류 신청으로부터 돈 빌린 사람을 보호하기 위한 제도입니다.(가압류 더 알아보기)

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